Miet- und Pachtrecht
Die Nachfolgende Darstellung soll nur einen kurzen Einblick geben und kann ob der Komplexität des Rechtsgebietes keinen Anspruch auf Vollständigkeit geben.
1. Mietvertrag
Mieter und Vermieter dürfen ihren Mietvertrag im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften frei gestalten. Falls die Parteien nichts weiter vereinbart haben, gelten die §§ 535 bis 577a BGB. Vereinbarungen, die von diesen Bestimmungen abweichen, sind grundsätzlich erlaubt. Es gibt aber eine Reihe von Schutzbestimmungen, die durch den Mietvertrag oder eine sonstige Vereinbarung nicht zum Nachteil des Mieters abgeändert werden dürfen.
Der Vermieter kann eine Mietkaution nur verlangen, wenn sie zwischen den Parteien vereinbart worden ist.
Wichtig:
Die Sicherheitsleistung darf höchstens drei Monatsmietenbetragen. Gesondert abzurechnende Nebenkosten bleiben dabei unberücksichtigt, entscheidend ist also die Nettomiete.
Ist die Sicherheit in Geld zu leisten, darf der Mieter in drei gleichen Ratenzahlen. Die erste Rate ist in diesem Fall erst bei Mietbeginn fällig. Mieter und Vermieter können nach der Mietrechtsreform auch eine andere Anlageform wie z.B. einen Bundesschatzbrief oder einen Fonds vereinbaren. Vor- und Nachteile sollten hier aber sorgfältig abgewogen werden.
Der Vermieter muss Bargeld auf einem Sonderkonto getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatzanlegen. Auch bei einer anderen Anlageform muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen.
Die Zinsen und Erträge werden der Kaution zugeschlagen. Sie stehen dem Mieter zu. Für Zimmer in Studenten- und Jugendwohnheimen besteht jedoch keine Verzinsungspflicht.
Von diesem Regelungen darf nicht zum Nachteil des Mietersabgewichen werden.
Eine Rückzahlung der Kaution kann erst nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangt werden.
Wechselt nach einem Verkauf der Vermieter, muss nach dem neuen Mietrecht in jedem Fall der neue Vermieter dem Mieter am Ende die Kaution zurückzahlen. Egal, ob er sie vom alten Vermieter erhalten hat oder nicht. Kann der neue Vermieter aber nicht zahlen, haftet auch der alte Vermieter noch für die Rückgewähr der Kaution weiter.
Mangel
Grundsätzlich muss der Vermieter die Wohnung in einem vertrags- und wohngerechten Zustand überlassen und erhalten. Tut er dies nicht, hat der Mieter verschiedene Rechte. Er kann zum Beispiel die Miete mindern.
Wichtig:
Der Mieter kann seine Rechte nur beanspruchen, wenn er den Vermieter sofort über die Mängel informiert hat.
Hier finden Sie einige Beispiele die zu einer Minderung der Miete grundsätzlich rechtfertigen können:
- Abwasserinstallation defekt
- Backofen/Herd nicht nutzbar
- Bad undichte Rohre
- Badewanne nicht nutzbar
- Bauarbeiten im Haus über einen langen Zeitraum
- Beheizung während Heizperiode mangelhaft
- Durchfeuchtung der Zimmerdecke
- Durchschnittstemperatur nur 15°C
- Dusche nicht betriebsbereit
- Fenster (Doppel-) blind wegen Feuchtigkeit
- Fenster alle undicht, Wohnung deshalb feucht
- Fenster und Haustüre undicht
- Feuchtigkeit der Wohnung
- Fußboden sehr kalt wegen mangelhafter Wärmedämmung
- Geräuschbelästigung durch defekte Maschinen
- Heizung rauscht, kracht, klopft
- Heizung ungenügend
- Heizungsanlage ausgefallen
- Isolierung mangelhaft, 25 % Wärmeverlust
- Lärmbelästigung durch Bauarbeiten
- Leitungswasser rostig
- Prostitution im Haus
- Raumtemperatur nur 15°C bis 18,5°C
- Regenwasser tropft durch Zimmerdecke
- Schallisolierung teilweise mangelhaft
- Schallschutz, bauliche Mindestanforderungen nicht erfüllt
- Schimmelbildung
- Toilette ohne Fenster, Lüftung defekt
- Warmwasser fehlt
- Waschmaschine (Haus-) defekt
- Wasser dringt durch Zimmerdecke (Naturkatastrophe)
- Wasserschäden (Wohnzimmerdecke und Wände)
- Zugluft (starke) wegen undichter Fenster und Türen
Aufgrund der jeweils anzunehmenden Einzelfallentscheidung, muss davon abgesehen werden, die Höhe der gerechtfertigten Mietminderung anzugeben.
Untermiete
Will der Mieter die Wohnung oder Teile davon weitervermieten oder die ganze Wohnung einem anderen überlassen, braucht er die Erlaubnis seines Vermieters. Der Mieter hat hier aber einen Anspruch auf Zustimmung, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse für die Untervermietung entsteht. (zum Beispiel die Aufnahme einer Pflegeperson).