Miet- und Pachtrecht

4. Kündigung

Das Ende des Mietverhältnisses richtet sich nach der Vertragsart:

• Ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit ( Zeitmietvertrag) endet mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit.
• Ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit ( unbefristeter Mietvertrag) endet durch eine wirksame Kündigung nach Ablauf der Kündigungsfrist.
• Ein Mietvertrag kann zudem jederzeit beendet werden, wenn beide Mietparteien damit einverstanden sind ( Mietaufhebungsvertrag). Allerdings dürfen durch die Aufhebung die gesetzlichen Kündigungsschutzvorschriften nicht umgangen werden.

Kündigungsarten

Das Gesetz unterscheidet zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung. Die ordentliche Kündigungist das rechtliche Mittel zur „normalen“ Vertragsbeendigung unter Einhaltung der allgemeinen (ordentlichen) Kündigungsfristen. Die außerordentliche Kündigungist dagegen nur in den gesetzlich festgeschriebenen besonderen Fällen zulässig. Hier unterscheidet man zwischen der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund und der außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist in besonderen Fällen.

Form

Die Kündigung ist schriftlichmitzuteilen (§ 568 Abs. 1 BGB). Das Kündigungsschreiben muss unterschrieben sein. Die Kündigung durch einen Bevollmächtigten ist grundsätzlich unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmacht nicht vorlegt und der Mieter oder der Vermieter die Kündigung aus diesem Grund unverzüglich zurückweist. Sind an einem Mietverhältnis mehrere Personen auf einer Vertragsseite beteiligt, kann eine Kündigung nur von allen bzw. an alle ausgesprochen werden. Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kündigung begründen.

Frist

Vermieter und Mieter können grundsätzlich nur unter Einhaltung bestimmter gesetzlicher Fristen kündigen. Hier hat die Mietrechtsreform mit § 573 c Abs. 1 BGB eine wichtige Änderung gebracht. Der Mieter hat jetzt unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses nur noch eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einzuhalten. Kündigt dagegen der Vermieter bleibt es bei einer Staffelung der Frist nach der Dauer des Mietverhältnisses. Die längste Kündigungsfrist beträgt aber nicht mehr 12, sondern 9 Monate. Bis zu 5 Jahren Vertragsdauer beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters 3 Monate, nach mehr als fünfjähriger Dauer verlängert sie sich auf 6 Monate und nach 8 Jahren Dauer auf 9 Monate. Die schriftliche Kündigung muss dem anderen Vertragspartner spätestens am dritten Werktageines Monatszugehen, wenn die jeweiligen Kündigungsfristen eingehalten werden sollen. Gehen Kündigungen verspätet zu, verschiebt sich der Auszugstermin immer um einen Monat.

Kündigungsgründe

Der Vermieter kann einem vertragstreuen Mieter nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss die vom Vermieter geltend gemachten Gründe erkennen lassen. Später nachgeschobene Gründe des Vermieters können weder ein berechtigtes Interesse an der Kündigung (§ 573 Abs. 3 BGB) untermauern noch einen nach der Sozialklausel vorgebrachten Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung abwehren. Ausnahme: Erst nach der Kündigung entstandene Gründe können selbstverständlich vorgebracht werden.

Beispiele:

• Vertragspflichtverletzung (z.B. Mietrückstände, Verstöße gegen die Hausordnung)
• Eigenbedarf
• Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung (hier reicht jedoch nicht jedes wirtschaftliche Interesse des Vermieters)

Widerspruchsrecht

Auch wirksame Kündigungen des Vermieters muss der Mieter nicht in jedem Fall hinnehmen. Vielmehr kann er widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, „wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.“ (§ 574 BGB).


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